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【土地さがしの基礎知識】住宅の建築が制限されている「市街化調整区域」とは? マイホームを建てることはできる?

土地基礎知識
2019.02.12

住宅を建てるために土地を探していると、「市街化調整区域」という言葉を見かけたことはありませんか? 「土地が安くていいな」、「このエリアに住みたい」と思っても、市街化調整区域内だった場合、思うようにマイホームが建てられないかもしれません。今回はそんな“市街化調整地域” について解説していきます。

 

住宅の建築が抑制されるエリア市街化調整区域とは?

市街化調整区域を簡単に説明すると「原則的に店舗や住宅を積極的に建てられないエリア」となります。そのため多くは田畑などの農地、森林などの自然環境が広がっていることが多く、反対に住宅街や商店などが立ち並ぶエリアは「市街化区域」と呼ばれています。
市街化調整区域は“原則として”住宅の建設などは認められていませんが、農業に必要な建物や、それを生業とする家族の住居のほか、公共施設などは例外的に建築することができます。それでは市街化調整区域の土地を購入しても、住宅が建てられないのではないか? と思われるかもしれませんが、もちろん特例があります。例えば区域内で一定数の住宅が建っている既存宅地などには、自治体から許可を受けることで建物を建てる事ができる場所もあります。また現在、農地として利用されている土地を住居として利用する場合には、転用許可申請表を自治体に提出して、許可を得ることができれば、建物を建てることもできます。

 

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市街化調整区域の土地を売買する上で気をつけたいこと

前述したとおり「市街化調整区域」で建物を建てるときには、自治体に許可を受ける必要があります。そのため許可申請の手続きなどで、市街化区域の物件を購入するよりも時間がかかってしまうほか、申請費用が別途必要となります。また建物の大きさを決める、”建ぺい率や容積率”にも制限が定められているため、必ずしも希望通りの住まいが建てられるとは限りません。
また電気・ガス・水道などのインフラ設備が整っていないことがあるため、自己負担でそれらを用意しなければならない場合があります。また下水道についても同様で、浄化槽の設置などに費用がかかる可能性もあるため注意が必要です。
このように市街化調整区域には様々な決まりやデメリットもあるため、区域に指定された物件を購入する場合は、不動産会社や住宅会社にアドバイスをもらって、よく理解したうえで購入を検討することが重要です。

 

検討しているエリアが市街化調整区域かどうか調べるには?

では自分が住みたいエリアが「市街化調整区域」かどうか調べるには、どうすればよいのでしょうか?一番手っ取り早いのは、自治体が公開しているWEBサイトを利用することです。例えば岡山市ではこのページから市街化調整区域を確認することが出来ます。

※倉敷市の市街化調整区域情報はこちらから

岡山市ではかつて市街化調整区域の規制緩和を積極的に行い、市街化調整区域内であっても比較的住宅を立てやすい状況にありました。しかし無制限な開発によって都市が広がることを抑制し、「コンパクトな市街地」を目指すことを目的として、平成26年に開発条例を改定し、規制が厳しくなっています。
このように市街化調整区域をとりまく状況は自治体の方針によっても変化していくため、購入を検討する場合は専門家にアドバイスをもらうことが重要です。また市街化調整区域の土地で建築ができたとしても土地の特性上、住み始めてから不便さが出てくる可能性もあります。そのため自分がどんな住まいと暮らしを希望しているのか、よく考えて購入するようにしましょう。

 

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