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土地を購入して自分のものになったからと言って、自由な大きさで住まいを建てることはできません。土地には目に見えない、さまざまな制限が決められています。今回は、家づくりを始める前に知っておきたい「建ぺい率」と「容積率」についてご紹介します。

「建ぺい率」 土地面積に対して建築できる面積の割合
「建ぺい率」とは、土地面積に対して建築することができる面積の割合です。敷地によって30%～80%まで決められていて、その上限を超える建築面積の建物を建てることはできません。

この場合の「建築することができる面積」とは、建物を上空から見下ろした時の大きさで表されます。そのため2階建のの住宅であれば、1階と2階いずれか大きいほうの面積と考えて良いでしょう。

例えば面積１００㎡の土地で、『建ぺい率 50％』と表記されている場合は、建物を建てられる面積の上限が５０㎡という事になります。

「容積率」 敷地面積に対して建築できる延床面積の割合

「容積率」は敷地面積に対する建物の各階の延べ床面積の割合になります。  延べ床面積とは、2階建ての住まいの場合、1階と2階の床の面積の合計を指します。
つまり容積率100％で、土地面積100㎡の敷地には、1階と2階あわせて100㎡の建物が建築可能ということになります。

また、緩和規定として容積率の計算に含まれない部分もあるので、ご紹介します。

まず地上1m以下の地下室（全床面積の3分の1未満の場合）であれば、容積率の計算から除外することができます。そのほかビルトインガレージ（全床面積の5分の1未満の場合）などが対象となっています。建築できる面積に制限があるなかで、少しでも敷地を有効に使いたい場合は、こうした緩和規定を上手に使うことも大切です。

土地の制限を調べて理想住まいを実現しよう

このように、どれぐらいの大きさの建物が建てられるかは、「建ぺい率」と「容積率」である程度イメージすることができますが、このほかにも建物の高さを規制する決まりごとがいくつかあります。

道路や隣地の日当たりや通風などを妨げないように、建物の高さを規制する「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」などが含まれる「斜線制限」や、日照を確保するための「日影規制」など、住宅用地には様々な制限が設けられています。

これらの決まりごとは防災や環境保全など、周囲に住む住人が快適に暮らすために必要なものです。そのため、これらの制限を無視して自由に住まいを建てることは出来ません。建築予定地にどのような制限があるか、よく調べてから公共を検討してください。

またすべての制限や規制を把握することは難しいので、住みたい土地が決まったら、まずは、不動産・建築のプロに相談することをおすすめします。

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